Se la casa si allarga si bloccano 36 e 55%
Domanda
Si applicano le agevolazioni del 36% e del 55% a un intervento di ristrutturazione di un immobile con ampliamento della superficie? Ci sono limiti da rispettare? Ci sono differenze, sotto questo aspetto, a seconda che si tratti di "sconti" riguardanti il 36 o il 55 per cento?
Risposta
In attesa di conoscere le decisioni del governo sulle sorti dei benefici fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti, che scadono il 31 dicembre 2010, si può fare il punto sull'applicabilità delle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico (55%) e per le ristrutturazioni edilizie (36%) in presenza di ampliamento dell'edificio (i benefici per le ristrutturazioni delle abitazioni sono validi sino a tutto il 31 dicembre 2012). Due sono le fattispecie che si riscontrano nella pratica: la demolizione con successiva ricostruzione e ampliamento della volumetria e la ristrutturazione dell'esistente (senza previa demolizione) con contestuale ampliamento dell'edificio. Si tratta di interventi di estremo interesse in quanto agevolati, sotto il profilo urbanistico, dalla recente normativa nota come piano casa, che consente proprio interventi di ristrutturazione (o demolizione con ricostruzione) con aumento di cubatura (si vedano in proposito le singole leggi regionali).
Nuove costruzioni escluse
Come si può ricavare anche dalla tabella a fianco, entrambe le detrazioni spettano solo per interventi realizzati su fabbricati esistenti, cosicché, in generale, non possono rientrare nell'agevolazione i lavori eseguiti su fabbricati oggetto di demolizione e successiva ricostruzione con ampliamento, in quanto in tal caso l'edificio si considera come "nuova costruzione". Allo stesso modo, nell'ipotesi di ampliamento (senza demolizione) di un fabbricato esistente, l'agevolazione può essere applicata solo sui lavori riferibili all'edificio già esistente, e non anche a quelli eseguiti sulla porzione derivante dall'ampliamento.
Questol'orientamento che è stato espresso dall'agenzia delle Entrate, con la circolare 39/E del 1° luglio 2010, in merito alla detrazione Irpef/Ires del 55% per le opere di riqualificazione energetica degli edifici, che deve considerarsi valido anche ai fini del 36 per cento.
Quanto agli interventi con ampliamento di volumetria, l'Agenzia specifica che per il 55%, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento del fabbricato, l'agevolazione non può in alcun modo competere. Infatti, in presenza di un edificio oggetto di demolizione e ricostruzione, la detrazione è applicabile solo se la ricostruzione è "fedele", in termini di sagome e volumetria, rispetto al fabbricato preesistente. Unicamente in tal caso l'intervento può qualificarsi, complessivamente, come "ristrutturazione edilizia" dell'edificio esistente (ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d del Dpr 380/2001).
Volumetria in aumento
Se nella ricostruzione si va ad ampliare la volumetria del fabbricato, si configura una nuova costruzione (ai sensi della lettera e del citato articolo 3), esclusa dall'agevolazione. Per contro, in caso di ristrutturazione con ampliamento (senza demolizione) di un fabbricato esistente, l'agevolazione spetta per le sole spese riferibili all'edificio già esistente, mentre viene esclusa per quelle che sono imputabili alla parte ampliata.
Anche in tal caso, comunque, la detrazione opera limitatamente alle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica per le quali è possibile effettuare la distinzione tra spese riferibili alla parte di edificio preesistente (detraibili) e alla nuova volumetria (non detraibili). In tal senso, non possono in ogni caso rientrare nell'ambito applicativo della detrazione gli interventi di "riqualificazione globale" dell'edificio, in quanto per questi l'agevolazione è subordinata al rispetto di determinati valori limite di fabbisogno di energia primaria annuo, da calcolare con riferimento all'intero edificio, comprendendo quindi anche la porzione ottenuta dall'ampliamento.
Possono ritenersi agevolati gli altri interventi energetici (di cui all'articolo 1, commi 345-347 della legge 296/2006), riguardanti in particolare le strutture opache orizzontali e verticali, la sostituzione di finestre comprensive di infissi, l'installazione di pannelli solari per la produzione d'acqua calda e la sostituzione di impianti di riscaldamento, per i quali la detrazione è subordinata alle caratteristiche tecniche dei singoli elementi costruttivi (pareti, infissi eccetera) o dei singoli impianti (caldaie, pannelli solari eccetera), fermo restando che, qualora con tali interventi siano realizzati impianti a servizio dell'intero edificio (ivi compresa anche la parte ampliata), occorre individuare le spese riferibili alla porzione esistente del fabbricato, in quanto la detrazione spetta solo per queste. A tal fine, dovrà essere utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale, basato sulle quote millesimali dell'edificio.
Stessi criteri
Le stesse conclusioni valgono anche per il 36 per cento. In particolare, l'amministrazione finanziaria ha avuto modo di precisare che si può fruire della detrazione anche in caso di demolizione e successiva ricostruzione di fabbricati, purché quest'ultima sia "fedele" alle caratteristiche (sagoma e volume) dell'edificio preesistente, essendo in ogni caso esclusi gli interventi relativi a lavori di ampliamento, come per gli interventi del piano casa, in quanto riconducibili a nuove costruzioni. Restano, quindi, escluse dai benefici tutte le operazioni che comportano un ampliamento dell'edificio preesistente anche nell'ipotesi in cui, ai fini urbanistici, l'intervento è sempre definibile come di ristrutturazione edilizia (si veda la circolare 121/E/1998).
Il 36% potrebbe rendersi applicabile nel solo caso di aumento di volumetria tecnica (per esempio, rialzo del sottotetto), che non comporta l'aumento di superficie calpestabile. Come per il 55%, nell'ipotesi di contestuale ristrutturazione con ampliamento il 36% può applicarsi solo nelle ipotesi in cui si riesca a tenere perfettamente separate le spese di ristrutturazione da quelle di ampliamento (queste ultime non detraibili). In pratica bonifici di pagamento e fatture relative ai lavori eseguiti sull'esistente e riferibili all'ampliamento devono essere separate (quando è possibile) o, in caso contrario, dovrà essere utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale, basato sulle quote millesimali dell'edificio.
IL PUNTO
Banche e Poste obbligate alla ritenuta del 10 per cento
È operativa dal 1° luglio 2010 la ritenuta del 10% che banche e Poste italiane Spa devono effettuare all'atto dell'accredito dei bonifici di pagamento delle spese agevolate con la detrazione del 36 o del 55 per cento.
In base al provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate del 30 giugno scorso (protocollo 94288/2010), banche e Poste, nell'operare la ritenuta, sono tenute ai seguenti adempimenti:
a)versare la ritenuta stessa con il modello F24 utilizzando l'apposito codice tributo 1039;
b)certificare al beneficiario l'ammontare delle somme erogate e delle ritenute effettuate, entro il 28 febbraio dell'anno successivo;
c)indicare nella dichiarazione dei sostituti d'imposta (modello 770) i dati relativi al beneficiario nonché le somme accreditate e le ritenute effettuate.
Di contro, la misura non incide in alcun modo sugli adempimenti a carico delle imprese esecutrici degli interventi agevolati (in termini di fatturazione dei lavori), né su quelli relativi ai contribuenti beneficiari delle detrazioni (per ciò che attiene all'obbligo di pagamento con bonifico delle spese sostenute). La ritenuta del 10%, in particolare, non si applica sull'Iva in quanto altrimenti se ne altererebbero le caratteristiche di neutralità (circolare 40/E/2010). Operativamente ciò comporta che, dall'ammontare complessivo del bonifico, dovrà essere decurtata la quota corrispondente all'Iva (che si assume applicata con aliquota del 20%), così da operare la ritenuta sul solo importo del corrispettivo, individuato sulla base della seguente formula.
Corrispettivo
(da assoggettare
a ritenuta del 10%)
=
Ammontare
complessivo
del bonifico/
1,20
Quindi, su un importo complessivo del bonifico pari, ad esempio, a 1.200 euro, la ritenuta del 10% andrà applicata, una volta scorporata l'Iva al 20%, sull'ammontare del corrispettivo pari a 1.000 euro (=1.200/1,20), con la conseguenza che la ritenuta operata sarà di 100 euro.
Tenuto conto che nel bonifico viene indicato l'importo complessivamente dovuto dal contribuente (corrispettivo più Iva) e che l'imposta è applicata con aliquote differenziate, a seconda dell'intervento realizzato, l'amministrazione ha stabilito che, ai fini dell'applicazione della ritenuta e per esigenze di semplificazione, si ritiene sia stata comunque applicata l'aliquota Iva più elevata, quella ordinaria del 20 per cento.
Allo stesso modo, per i lavori condominiali, che danno diritto alle agevolazioni, opera la sola ritenuta del 10 per cento. Mentre è esclusa quella del 4% prevista dal Dpr 600/1973, che il condominio, in qualità di sostituto d'imposta, deve operare sui corrispettivi pagati a fronte di prestazioni relative a contratti d'appalto di opere o servizi i per interventi di manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni condominiali .
Fonte: http://www.espertorisponde.ilsole24ore.com/problema-settimana/se-casa-si-allarga-si-bloccano--percento:20101025.php
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