Ricorso al giudice per le regole violate
Il condominio ha stabilito che l'atrio del palazzo può essere utilizzato solo per il parcheggio di biciclette. Un condomino, durante il lavaggio mensile delle strade, parcheggia il proprio motorino nell'atrio (pavimentato), sporcando con olio motore e con il rischio di rompere le mattonelle. Come possiamo interrompere questo comportamento irrispettoso?
L'assemblea ha il potere, ai sensi dell'articolo 1138 del Codice civile, di disciplinare l'uso delle parti comuni. In questo caso, si può restringere l'utilizzo dell'androne alle sole biciclette, al fine di evitare danni al pavimento. Nei confronti del condomino che non si uniforma è possibile agire, in via d'urgenza, davanti al tribunale o, in via ordinaria, davanti il giudice di pace.
Può essere richiesto al magistrato che, in sede di decisione (sentenza), stabilisca una sanzione pecuniaria a favore del condominio per ogni violazione, successiva, del divieto, al fine di rafforzare la decisione giudiziale.
L'ascensore dà valore anche al piano rialzato
Abitando in un condominio al piano rialzato, praticamente da dove parte l'ascensore, sono tenuto alle relative spese, sia ordinarie, che straordianarie?
Non si partecipa alle spese di esercizio dell'ascensore (salvo che lo preveda il regolamento condominiale contrattuale), se non c'è una "fermata" dell'ascensore stesso al rialzato. Su quelle di ristrutturazione e di adeguamento alle norme di sicurezza la giurisprudenza è divisa: ci sono giudici che affermano che l'ascensore è di proprietà anche di coloro che stanno al pianterreno e incrementa il valore dell' intera proprietà e altri che fanno notare come l'articolo 1124 del Codice civile parli anche di "ricostruzione" delle scale (e, per analogia, dell'ascensore). Condividiamo la seconda tesi, che ci pare quella prevalente nei tribunali.
Il distacco dal centralizzato impone il contributo-impianto
Quali sono le possibilità, i limiti e le condizioni per ottenere il distacco di un appartamento dal riscaldamento centrale? È vero che c'è un decreto recente che vieta il distacco dal riscaldamento centrale in condomìni con più di cinque unità?
Occorre distinguere la trasformazione di un centralizzato in tanti singoli dal distacco del singolo dall'impianto. Nel primo caso, il Dpr 2 aprile 2009, n. 59 vieta nei palazzi residenziali con più di quattro appartamenti la trasformazione di un riscaldamento centralizzato in tanti impianti termoautonomi. Il veto si estende anche ai condomini con un numero minore di abitanti qualora la potenza nominale del generatore di calore dell'impianto centralizzato sia maggiore o uguale a 100 kW. In teoria, si permette che un tecnico giustifichi, con cause di forza maggiore, la necessità della trasformazione della caldaia condominiale in tante singole oppure spieghi quali sono gli impedimenti che vietano l'adozione. Paiono tuttavia molto rari i casi in cui il termotecnico possa affermare che non è possibile mantenere l'impianto unico o è difficile installare i contatori calore. Il distacco del singolo, invece, non è espressamente vietato. Non deve provocare squilibri termici all'impianto comune (il che va dimostrato con una relazione tecnica). Poi, chi si distacca, deve continuare a sopportare le spese per la conservazione dell'impianto comune, cioè tutele spese escluse quelle di consumo del carburante (esercizio). Infine occorre che i fumi della caldaia singola abbiano sbocco sul tetto.

Chi commissiona la tabella paga le spese della revisione Nel mio stabile è stata costruita nel sottotetto di pertinenza dell'ultimo piano un mansarda di due stanze chiedendo solo il permesso a tutti i proprietari, ma non sono state modificate le tabelle millesimali. A chi spettano le spese per aggiornare la tabella millesimale?
Si contrappongono, in questo caso, due considerazioni. Da un lato la modifica è resa necessaria dall'iniziativa del condomino che ha trasformato il sottotetto, mentre dall'altro la revisione viene effettuata nell'interesse dei rimanenti condomini. Si dovrebbero addebitare le spese a chi in concreto le ha commissionate. In altre parole, se l'assemblea incarica un professionista della redazione della nuova tabella, la spesa dovrà essere sostenuta dal condominio. Occorre a tal proposito ricordare che è viziata la delibera che accolli a un condomino spese personali senza che quest'ultimo abbia acconsentito.
La nomina senza il quorum è un vizio sanabile È possibile in un "supercondominio", dove non si raggiungono mai le maggioranze per deliberare, nominare un nuovo amministratore con 2.900 millesimi (meno di 1/3), sapendo che non vi sarà alcuna opposizione (legale) da parte dei condomini assenti?
Anche nell'ambito del supercondominio trova applicazione l'articolo 1136 del Codice civile, il che significa che l'amministratore deve essere eletto dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno metà del valore millesimale. La giurisprudenza è orientata a ritenere semplicemente annullabile una delibera assunta senza il rispetto del quorum prescritto. Di conseguenza, la nomina dell'amministratore da parte di una maggioranza inferiore a quella richiesta dalla legge si risolve in un vizio sanabile qualora nei 30 giorni seguenti la delibera non sia impugnata da assenti, astenuti o dissenzienti. Se si decide di correre questo rischio, occorre ricordare che, mentre per dissenzienti e astenuti il termine decorre dalla data della delibera, il termine per gli assenti decorre dalla comunicazione. Per questo motivo è senz'altro consigliabile inviare il verbale agli assenti con raccomandata con ricevuta di ritorno, in modo da fissare con certezza il termine per l'impugnazione.
Il sottotetto «abusivo» modifica i millesimi Se il sottotetto viene usato come abitazione costruendo abusivamente bagno e camere da letto si può chiedere la revisione dei millesimi. Nel caso specifico il condomino rifiuta la modifica dei millesimi perché dice che non avendo l'altezza per chiedere l'abitabilità e non avendo trasformato il sottotetto con l'aumento del volume non possiamo contestargli la trasformazione d'uso.
Non è sicuro se la trasformazione del sottotetto priva di incremento di volume configuri un'ipotesi in base all'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile di modifica dei millesimi in caso di impugnazione in giudizio. Ci sono giudici che dicono di sì e altri che, richiamandosi all'articolo 68 (miglioramento dello stato di manutenzione) lo negano. Tuttavia, se si segue l'ultima giurisprudenza (Cassazione, sezioni unite 18477/2010) una nuova ripartizione potrebbe essere approvata a maggioranza dei presenti in assemblea con almeno metà dei millesimi, anche se l'attuale suddivisione era contenuta in tabelle allegate al regolamento contrattuale. Sarebbe paradossale, infatti, che un abuso edilizio (locale senza abitabilità ma utilizzato come abitabile) permettesse di farla franca, e comunque c'è sempre il rimedio della denuncia dell'abuso stesso. Comunque la presenza del bagno (maggior consumo di acqua) e del riscaldamento consente in assemblea o in giudizio la modifica dei millesimi relativi d'uso.

Fonte:http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-10-06/condomio-risposte-esperti-092453.shtml?uuid=AYRKmDXC