Più che un adempimento, un'inutile scartoffia.Il modello 770 per il condominio è obbligatorio da anni, ma quattro volte su dieci non viene presentato. I dati del ministero dell'Economia – raccolti dall'associazione di amministratori Anaci – lasciano pochi dubbi sulla percezione di questo onere fiscale: a fronte di un milione di edifici condominiali contraddistinti da un codice fiscale, nel 2009 sono stati presentati poco meno di 600mila modelli 770.

Una differenza che non si traduce automaticamente in evasione fiscale, ma che certo segnala una grave anomalia. Perché, secondo la legge, i casi in cui il condominio può fare a meno del 770 sono tutto sommato limitati, e comunque non tali da giustificare una percentuale di inadempimenti nell'ordine del 40% (si vedano l'analisi a destra e la scheda in basso).

In alcuni casi, sicuramente, ci sarà un amministratore che ha fatto eseguire dei lavori per conto del condominio senza chiedere la fattura. Magari una piccola riparazione del portoncino d'ingresso o la tinteggiatura delle scale o la pulizia del sottotetto. In altri casi, però, potrebbero esserci anche lavori regolarmente fatturati per i quali l'amministratore si è "dimenticato" di effettuare la ritenuta o di presentare la modulistica fiscale. Ecco perché non è detto che dietro ogni 770 non inviato ci sia effettivamente una quota di evasione fiscale. Quel che è certo, comunque, è che il fenomeno dovrebbe essere indagato con attenzione. Anche perché gli importi gestiti in ambito condominiale sfiorano i 15 miliardi di euro all'anno.

Sempre secondo i dati del ministero rielaborati dall'Anaci, nel 2005 erano stati compilati 375mila modelli 770 a fronte di 840mila condomìni con un codice fiscale. L'anno scorso, invece, gli invii sono stati 588mila su un milione di edifici. La percentuale di adempimento, perciò, è aumentata dal 44% al 57% in quattro anni. Non bisogna dimenticare, però, che dal 1° gennaio 2007 è stata ampliata la casistica in cui il condominio deve effettuare la ritenuta, con l'introduzione del 4% sulle fatture per lavori e forniture.

Di fatto, buona parte dell'incremento di dichiarazioni registrato negli ultimi anni dipende proprio da questo nuovo adempimento. E comunque bisogna rilevare anche un preoccupante assestamento: due anni fa i modelli 770 erano 592mila, 4mila in più dell'anno scorso. L'effetto dell'estensione della ritenuta, dunque, sembrerebbe ormai esaurito.

Più di metà dei condomìni per i quali non viene presentato il 770 sono gestiti da un soggetto che cura un unico immobile, con ogni probabilità quello in cui abita. Detto diversamente, l'85% degli amministratori fai-da-te aggira l'obbligo dell'invio. Non è difficile immaginare l'identikit di questi soggetti: vivono in palazzine composte da pochi alloggi, dividono le spese senza troppe formalità e si fanno carico della burocrazia domestica, spesso gratuitamente e a volte con una certa approssimazione.

Mai come in questo caso, però, i giudizi generali rischiano di essere bugiardi. È vero che la percentuale di inadempienza sul 770 si abbassa gradualmente tra i professionisti – fino ad arrivare all'8,7% tra coloro che gestiscono da 41 a 50 palazzine – ma poi riprende a salire. Negli studi professionali che curano più di 100 condomìni, addirittura, si registra un 35% di mancati invii: segno che, forse, l'anomalia non si annida solo tra i dopolavoristi della gestione immobiliare.

Allo stesso modo, il dato per provincia – riportato nella tabella a destra – racconta un'Italia spaccata in due: un Mezzogiorno in cui compila il 770 meno della metà dei condomìni con un codice fiscale, compresi quelli affidati ai professionisti, a fronte din un Nord in cui le inadempienze spesso non arrivano al 30 per cento.

Nemmeno l'onorario richiesto dall'amministratore aiuta a spiegare le differenze. Secondo il primo sondaggio tra gli associati Anaci – curato da Censis Servizi – a Napoli un amministratore chiede mediamente 94,30 euro all'anno per alloggio, mentre a Milano si accontenta di 76,50 euro e a Torino di 50,30 euro. Non è un fatto di compensi, quindi. Forse, semplicemente, di abitudini e di regole troppo facili da aggirare.