Il caso

I coniugi X erano proprietari di un locale destinato ad autorimessa sito nell'immobile al quale si accedeva dalla via, attraverso un cancello che dava su di uno spazio comune, antistante all'androne condominiale; che avevano iniziato a servirsi di detto locale per parcheggiare la loro autovettura, incontrando peraltro l'opposizione dell'amministratore del condominio, che aveva preteso la restituzione delle chiavi del cancello sul rilievo che essi attori non avevano diritto di parcheggiare.

Il Pretore, adito in via possessoria, aveva negato il richiesto interdetto possessorio, per assenza del periculum, riconoscendo peraltro il loro diritto a servirsi dell'area condominiale secondo la sua destinazione ai sensi dell'art. 1102 cod. civ.; che l'esercizio del loro diritto non ledeva né comprimeva il diritto degli altri condomini, giacché l'accesso richiedeva l'impegno del passaggio per un lasso di tempo appena apprezzabile; che a causa dell'opposizione del Condominio avevano subito danni, quantificati in L. 43.000.000, tenuto conto delle tariffe di parcheggio applicate in zona.

Gli attori convenivano quindi dinnanzi al Tribunale il Condomino per ivi sentir dichiarare il diritto di essi attori, in quanto proprietari, a servirsi, ex art. 1102 cod. civ., dell'area comune condominiale ubicata innanzi al locale di loro proprietà, accedendo alla stessa con l'automobile dal cancello e per sentire ordinare al medesimo Condominio di non frapporre ostacoli a tale transito, con condanna al risarcimento dei danni.

Si costituiva il Condominio, contestando la domanda e deducendo che il box-garage degli attori faceva parte in origine di un più ampio locale destinato a tipografia, che aveva diritto di accesso anche con veicoli da altra via, mentre aveva diritto di accesso solo pedonale dallo spazio condominiale; circostanza, questa, risultante sia dagli atti di vendita del locale ai coniugi, sia da quello di vendita al loro dante causa.

Escluso il diritto di passo carraio, deduceva il condominio, non poteva ammettersene l'esercizio ex art. 1102 cod. civ., posto che il piccolo locale condominiale era sempre stato utilizzato come area di accesso e transito solo pedonale, sicché la pretesa degli attori avrebbe alterato quella destinazione e sarebbe stata comunque incompatibile con l'uso promiscuo del cortile, risultando posta in pericolo l'incolumità fisica dei pedoni e impedito agli altri condomini il pari uso.

L'adito Tribunale da ragione ai coniugi, e con sentenza del 16 febbraio 2001, accoglieva la domanda ex art. 1102 cod. civ., rigettava quella risarcitoria e compensava per un terzo le spese del giudizio.

Proponeva appello il Condominio, cui resistevano gli attori.

Con sentenza depositata il 16 giugno 2004, la Corte d'appello riformava la sentenza di primo grado dando torto ai coniugi.

Richiamati i principi in tema di uso della cosa comune e di rapporto tra l'uso di alcuni e il concorrente uso da parte degli altri condomini, la Corte d'appello riteneva che il Tribunale, nell'affermare che l'uso del cortile per il transito dei veicoli che dovevano accedere al box-garage degli appellati non alterasse l'equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti del bene comune, e corrispondesse invece alla utilizzazione anche potenziale da parte degli altri condomini, avesse fatto applicazione di un principio corretto ad una fattispecie diversa.

Dalla descrizione dei luoghi allegata alla relazione del consulente tecnico della parte appellata emergeva, invero, che il preteso cortile condominiale che avrebbe dovuto essere utilizzato per il transito veicolare, altro non era che un viottolo chiuso su un lato, largo circa mt. 2,85, da un cancello, la cui larghezza massima, all'altezza dell'androne del fabbricato, era di mt. 4,10.

Emergeva altresì che su tale viottolo non vi erano altre aperture se non quella dell'androne del fabbricato, all'incirca alla metà del percorso.

Dalle fotografie allegate alla relazione, pur se relative all'ingresso di altri fabbricati ubicati nella medesima via, inoltre, si rilevava che l'ingresso era esclusivamente pedonale, in quanto posto al di sopra del marciapiede, e presentava anche uno scalino all'altezza del cancello. Da questi elementi, la Corte d'appello traeva il convincimento che la destinazione e l'uso del viottolo - cortile era sempre stata quella pedonale, sin dalla costituzione del condominio nel 1962 e riteneva quindi infondato l'assunto degli appellati secondo cui non sarebbe risultato provato che l'area era destinata ad esclusivo uso pedonale: la circostanza, non contestata in primo grado, doveva infatti ritenersi pacifica.

Inoltre, la conformazione del viottolo-cortile (larghezza, lunghezza, accessi) dimostrava che lo stesso era sempre stato utilizzato come via d'accesso esclusivamente pedonale.

Le dimensioni del cortile, infatti, non consentirebbero un sicuro e contemporaneo transito pedonale e veicolare, sicché l'uno dovrebbe escludere l'altro e quindi quello veicolare determinerebbe una pregiudizievole invadenza nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini di servirsi del viottolo per accedere (a piedi e anche con veicoli per il carico e lo scarico di beni) allo stabile condominiale.
In conclusione, la destinazione del cortile al transito esclusivamente pedonale non poteva ritenersi compatibile con l'apertura di un accesso per gli automezzi da parte dei proprietari del vano terraneo, in quanto l'ingresso e la sosta dei veicoli nell'area, impedendo o intralciando l'uso della stessa agli altri condomini, esorbiterebbe dall'ambito di un uso più intenso e più esteso della cosa comune, per rientrare in quello delle innovazioni vietate ai sensi dell'art. 1120 cod. civ..

La questione finisce in cassazione.

La normativa

Codice Civile

Art. 1102. Uso della cosa comune.

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Art. 1120. Innovazioni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Sintesi della questione

La sentenza è un occasione per ribadire alcuni principi consoldiati in materia di uso della cosa comune.

i ricorrenti infatti usavano un locale comune del condominio, utilizzato perlopiù per il transito pedonale, per accedere al loro garage di proprieta’ esclusiva.

L’amministratore del concominio vietava loro l’accesso con l’auto, sul presupposto che il passaggio del veicolo impediva l’uso agli altri condomini, che lo utilizzavano non solo per il transito pedonale ma occasionalmente anche per il carico e lo scarico delle merci con mezzi meccanici.

In pratica solo i ricorrenti utilizzavano questo spazio per accedere alla loro autorimessa, mentre tutti gli altri condomini lo utilizzavano per fini diversi.

Ci si domanda quindi se un uso diverso della cosa comune da parte di un condomino vada contro i principi generali in meteria di uso della cosa comune.

Decisione

Già in passato la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che “il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso.

La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (Cass., n. 5753 del 2007; Cass., n. 1499 del 1998).

Invero, “qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (Cass., n. 8808 del 2003).


Al contrario, è illegittimo l’uso esclusivo della cosa se esso impedisce l’uso agli altri; anche in passato la Corte ha stabilito che “lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” (Cass., n. 17208 del 2008).

In sostanza, “l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare” (Cass., n. 4617 del 2007)

Nel quadro di tali principi, ritiene il Collegio che il ricorso sia fondato e che meriti quindi accoglimento.

La Corte d'appello ha ritenuto che, nel caso di specie, l'uso della cosa comune richiesto dai ricorrenti sarebbe incompatibile con il concorrente uso della medesima cosa comune da parte degli altri condomini.

Ora, se un simile uso della cosa comune è stato ipotizzato dalla Corte d'appello a favore dei condomini, che potrebbero accedere all'androne condominiale non solo a piedi ma anche con autoveicoli per effettuare operazioni di carico e di scarico, non si vede perché l'uso analogo da parte dei ricorrenti sarebbe lesivo del pari uso della cosa comune e dell'art. 1102 cod. civ..

La contraddizione della motivazione della sentenza impugnata è pertanto evidente. Paradossalmente, nella ricostruzione della Corte d'appello solo ai ricorrenti, proprietari di un locale destinato a rimessa sarebbe precluso l'accesso veicolare, laddove agli altri condomini sarebbe possibile accedere al solo androne con autoveicoli per effettuare il carico e lo scarico di beni.

Né possono essere condivise le osservazioni del Condominio controricorrente, secondo il quale l'uso della cosa comune preteso dai ricorrenti determinerebbe la trasformazione dell'uso del bene comune in uso esclusivo dello stesso in favore dei ricorrenti. Infatti, posto che il transito veicolare è ipotizzato dalla stessa Corte d'appello come possibile utilizzo da parte degli altri condomini, sarebbe contraddittorio ritenere, come la Corte d'appello ha fatto e come il Condominio controricorrente sostiene, che il transito veicolare muterebbe la destinazione della cosa comune ove effettuato dai ricorrenti per condurre i propri autoveicoli nella rimessa di proprietà esclusiva.

È appena il caso di osservare poi che, ove si ammettesse la possibilità, che la stessa Corte d'appello ipotizza, di un transito veicolare per il carico e lo scarico di beni da parte degli altri condomini, diventa completamente irrilevante l’argomento della incompatibilità di detto transito con la incolumità dei pedoni.

Meritevole di censura appare altresì l'affermazione della Corte d'appello secondo cui la destinazione della cosa comune al transito anche veicolare in favore dei ricorrenti determinerebbe una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 cod. civ..

In proposito, si deve ricordare che, secondo la giurisprudenza d questa Corte, “in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (Cass., n. 11936 del 1999; Cass., n. 15460 del 2002).

In relazione a tali profili, che investono un punto decisivo della controversia, il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio a diversa sezione della Corte d'appello di Napoli, la quale provvederà a nuovo esame dell'appello proposto dal Condominio, alla luce degli enunciati principi.

In sintesi, l’uso particolare di un condomino, relativamente alla cosa comune, è permesso, se non impedisce che la utilizzino anche gli altri, sia pure con modalità diverse.
Fonte: altalex


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