Nel caso in cui venga chiesta la revisione delle tabelle, l'errore o gli errori lamentati devono, dunque, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabile tra i valori posti a base della redazione delle tabelle e quello allora effettivo, risultare anche oggettivamente verificabili in base agli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato. (1-11)

    (1) In tema di condominio, canna fumaria e decoro, si veda Cassazione civile, sez. II, sentenza 12.02.2010 n° 3438.
    (2) In materia di decoro architettonico e condominio, si veda Cassazione civile, sez. II, sentenza 25.01.2010 n° 1286.
    (3) In tema di decoro architettonico e cann fumaria, nell’ambito condominiale, si veda Cassazione civile, sez. II, sentenza 12.02.2010 n° 3438.
    (4)In materia di singole azioni del condomino e condominio, si veda Cassazione civile, sez. III, sentenza 19.01.2010 n° 697.
    (5) In tema di condominio, amministratore e legittimazione passiva, si veda Cassazione civile, sez. II, sentenza 09.12.2009 n° 25766.
    (6) In tema di condominio ed opposizione a decreto ingiuntivo, si veda Cassazione civile, sez. II, sentenza 23.11.2009 n° 24658.
    (7) In tema di assemblea condominiale e compiti del presidente, si veda Cassazione civile, sez. II, sentenza 13.11.2009 n° 24132.
    (8) In tema di assemblea e verifica del quorum, si veda Cassazione civile, sez. II, sentenza 10.08.2009 n° 18192.
    (9) In materia di condominio e mancata convocazione, si veda Cassazione civile, sez. II, sentenza 05.11.2008 n° 26408.
    (10) Sul condominio si veda il Focus, VIOLA, Il condominio: i recenti orientamenti giurisprudenziali.
    (11) Si veda l’ebook (collana Massimario diretta da Luigi Viola) Condominio di Mariantonietta Crocitto.



SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Sentenza 12 novembre 2009 - 10 febbraio 2010, n. 3001

(Presidente Triola - Relatore Oddo)

Svolgimento del processo

Il Tribunale di Torino con sentenza 3 giugno 2002 rigettò la domanda proposta da M. A., condomino dell'edificio al corso Cosenza n. 33, di Torino, nei confronti degli altri condomini del medesimo edificio per l'accertamento dell'erroneità delle tabelle millesimali di riparto delle spese condominiali e la condanna dei convenuti alla restituzione delle somme che in conseguenza dell'errore egli aveva indebitamente versato al condominio dal 1988.

La decisione, gravata dall'A., venne confermata il 28 giugno 2004 dalla Corte di appello di Torino, la quale, premesso che l'errore rilevante ai fini dell'art. 69, disp. att., c.c., deve avere carattere oggettivo ed essere causa di un'apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nelle tabelle alle unità immobiliari e quello effettivo, rigettò l'impugnazione, osservando che l'attore non aveva indicato, né tanto meno dimostrato, con la dovuta specificità l'errore o gli errori oggettivamente verificabili dai quali erano affette le tabelle e l'erroneità di esse non poteva trarsi dalla loro divergenza da quelle formate nel giudizio dal c.t.u. in base a criteri e coefficienti di valutazione e di calcolo utilizzati nell'attualità; aggiunse che “quand'anche l'errore rilevante potesse essere costituito dalla scelta o valorizzazione di parametri di valutazione, difformi da quelli comunemente utilizzati”, e non solo dalla loro inesatta o disomogenea applicazione alle singole unità immobiliari, la parte non aveva fornito la prova “di quali fossero stati i criteri di calcolo e di valutazione concretamente utilizzati per la formazione delle tabelle originarie” e la loro coincidenza con quelli utilizzati dal c.t.u. per giungere alla formazione di tabelle difformi.

L'A. è ricorso con due motivi per la cassazione della sentenza ed i condomini [VARI] hanno resistito con controricorso.

Non hanno svolto attività in giudizio i condomini [VARI], anche quali procuratori di [VARI].

Motivi della decisione

Il primo motivo di ricorso, denunciando in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 69, disp. att., c.c., e 1123 e 2697, c.c., deduce che la nullità della sentenza impugnata in quanto, ritenendo che:

a) l'esattezza delle tabelle millesimali andava verificata con riferimento agli elementi oggettivi ed ai criteri di calcolo e di valutazione scelti per la stima delle unità immobiliari, e non già ai criteri correnti nel momento della verifica, ha eluso la funzione delle tabelle di esprimere un valore proporzionale della proprietà di ciascun condomino rapportato a quello di mercato;

b) l'attore, anziché i convenuti, era gravato della dimostrazione che la divergenza delle tabelle redatte dal c.t.u. non era dovuta ad una diversità dei criteri soggettivi utilizzati, ha fatto applicazione inversa del principio dell'onere della prova.

Il secondo motivo, lamentando in relazione all'art. 360, nn. 4 e 5, c.p.c., l'insufficiente e contraddittoria motivazione, si duole che la sentenza abbia ritenuto inesistenti e non dimostrati fatti pacifici, costituiti dalla: a) specifica indicazione nell'atto di citazione delle ragioni e degli errori che caratterizzavano le tabelle impugnate; b) attribuzione nelle tabelle ai singoli piani dell'edificio di valori decrescenti in relazione all'altezza, risultante dalla c.t.u. e ammessa dai convenuti; c) vigenza già negli anni ‘70 - ai quali risalivano le tabelle - del criterio del valore crescente dei piani in relazione all'altezza, documentato dalla circolare del Ministero dei Lavori Pubblici 12480/1966; d) omessa considerazione nella formazione delle tabelle delle cantine e delle soffitte, riconosciuta anche dai convenuti.

Il primo motivo è infondato.

A norma degli artt. 68 e 69, disp. att., c.c., il regolamento di condominio deve precisare i valori proporzionali di ciascun piano o delle porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini e detti valori, che devono essere ragguagliati in millesimi a quello dell'intero edificio ed espressi in una apposita tabella allegata al regolamento, possono essere riveduti e modificati, anche nell'interesse di un solo condomino: a) quando risulta che sono conseguenza di un errore; b) quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i loro valori.

Ne consegue che momento normativo di individuazione dei valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva ai singoli condomini, e del loro proporzionale ragguaglio in millesimi a quello dell'edificio, è quello di adozione del regolamento e che la tabella che li esprime è soggetta ad emenda soltanto in relazione ad errori, di fatto o di diritto, che attengano alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, ovvero a circostanze sopravvenute attinenti alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.

In ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati dalle tabelle millesimali, sono escluse, dunque, sia la revisione che la modifica delle tabelle tanto per errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, quanto per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, quand'anche abbiano comportato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio od alterato, comunque, il rapporto originario tra il valore delle singole unità del condominio e tra queste e l'edificio.

Nel caso in cui venga chiesta la revisione delle tabelle, l'errore o gli errori lamentati devono, dunque, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabile tra i valori posti a base della redazione delle tabelle e quello allora effettivo, risultare anche oggettivamente verificabili in base agli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato (cfr.: Cass. civ., sez. un., sent. 24 gennaio 1997, n. 6222).

A tali principi si è adeguata la sentenza impugnata, in quanto, precisato che momento rilevante ai fini della verifica di un errore nelle tabelle era quello della loro formazione e dato anche per ammesso che un errore nella valutazione delle singole unità immobiliari poteva derivare dalla scelta o valorizzazione di parametri di valutazione difformi da quelli all'epoca comunemente utilizzati, ha escluso, con un apprezzamento in fatto non sindacabile per violazione di legge, la sussistenza della denunciata “perversione del criterio del piano” in ragione della mancanza di prova che: a) il coefficiente del piano fosse stato applicato con le modalità affermate dall'attore; b) all'epoca della formazione delle tabelle il valore degli immobili fosse direttamente proporzionale al piano; c) la divergenza fra i valori indicati nelle tabelle e quelli rilevati dal c.t.u. non fosse da imputare al concorrente utilizzo nella loro formazione di ulteriori criteri e coefficienti soggettivi di valutazione.

Non diversamente è da escludere un'inversione del principio dell'onere della prova, giacché la Corte di appello ha collegato la soccombenza dell'attore all'esatta considerazione che egli doveva dimostrare l'esistenza dell'errore, o degli errori, costituenti fondamento della sua pretesa e che i criteri in base ai quali erano state formate le tabelle non erano stati accertati dalla c.t.u. e non potevano essere di per sé presunti dalla discordanza dei valori attuali delle unità immobiliari in essa indicati.

Il secondo motivo è in parte inammissibile ed in altra infondato.

È inammissibile laddove denuncia l'omessa valutazione:

a) di una circolare del Ministero dei Lavori pubblici, senza soddisfare l'onere imposto dal principio di autosufficienza del ricorso di indicare in quale fase processuale il documento era stato prodotto, di trascriverne nell'atto d'impugnazione il contenuto, o la parte significativa di essa, onde consentire il vaglio della decisività dell'omissione, e di specificare se il suo esame fosse stato sollecitato al giudice di appello, che di esso non ha fatto menzione nella sentenza;

b) della circostanza che nella formazione delle tabelle non erano state considerate le cantine e le soffitte, senza specificare se ed in quali termini la questione fosse stata riproposta nel giudizio di appello.

È infondato nella parte in cui concerne la “perversione del criterio del piano”, perché attinge un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito e che è sorretto da una adeguata e logica motivazione sull'assenza di prova tanto dell'esistenza al momento della formazione delle tabelle di un criterio di diretta proporzionalità del valore dei piani alla loro altezza quanto della sua violazione, mentre nel resto sollecita una rivalutazione degli elementi acquisiti e degli atti processuali che è preclusa al giudice di legittimità.

All'infondatezza od inammissibilità dei motivi seguono il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per spese vive, oltre spese generali, iva, cpa ed altri accessori di legge.
Fonte: altalex


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