Nuova luce in merito alla distinzione tra uso consentito e utilizzo indebito del cortile condominiale, alla stregua dei criteri indicati dagli articoli 1102 e 1122 del Codice civile.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21256 del 5 ottobre 2009, si è espressa, in particolare, sulla possibilità, o meno, di usare un accesso in origine pedonale (viottolo), come passaggio veicolare per entrare in un box-garage che faceva parte in origine di un più ampio locale destinato a tipografia.

Ad avviso della Corte territoriale, la destinazione del cortile al transito esclusivamente pedonale non poteva ritenersi compatibile con l'apertura di un accesso veicolare “in quanto l'ingresso e la sosta dei veicoli nell'area, impedendo o intralciando l'uso della stessa agli altri condomini, esorbiterebbe dall'ambito di un uso più intenso e più esteso della cosa comune, per rientrare in quello delle innovazioni vietate ai sensi dell'art. 1120 cod. civ.”.

Il ricorso per Cassazione basato sulla denuncia di violazione e falsa applicazione degli articoli 1102, 1120 e 1139 del Codice civile è stato ritenuto ammissibile, fondato e quindi accolto.

Com’è stato più volte rilevato da dottrina e giurisprudenza, il primo comma dell’articolo 1102 del Codice civile pone due limiti all’utilizzazione da parte del singolo condomino della cosa comune: l'uno, di carattere quantitativo, che impone di consentire agli altri condomini "il pari uso" del bene; l'altro, di natura qualitativa, che prescrive la non alterazione della normale destinazione della cosa.

In tale prospettiva, la nuova pronuncia richiama il consolidato orientamento secondo cui la nozione di "pari uso" “non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione”.

Pertanto il singolo condomino può considerarsi autorizzato alla modificazione del bene comune al fine di ottenere un più intenso vantaggio a favore della sua proprietà esclusiva, in quanto proprio questa è la finalità dell'uso delle parti comuni rispetto alle proprietà individuali: rendere più agevole e funzionale il godimento di queste ultime.

Ovviamente, devono essere rispettati i limiti legali, in applicazione del principio secondo il quale ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità maggiore e più intensa di quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso.

Il Collegio richiama una recente decisione della stessa Corte per confermare che invece, lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo condomino, tale da impedire la simultanea fruizione degli altri e non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (Cass. civ. Sez. II, sentenza 24-06-2008, n. 17208).

In sostanza, anche in questo caso deve valere quanto la stessa Corte ha già stabilito: “l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare” (Cass. civ. Sez. II, 27-02-2007, n. 4617).

In particolare, quanto al transito con mezzi meccanici si è pure affermato che “tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune si deve annoverare la possibilità, per i partecipanti alla comunione, di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici al fine di esercitarvi le attività - anche diverse rispetto a quelle compiute in passato - che non siano vietate dal regolamento condominiale, poiché tale uso non può ritenersi condizionato ne dalla natura dell'attività legittimamente svolta né dall'eventuale, più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato” (Cass. civ. Sez. II, 16-03-2006, n. 5848).

La Corte d’Appello pur condividendo i suesposti principi ha invece ritenuto l'uso della cosa comune richiesto dai ricorrenti (possibilità di accedere con un autoveicolo alla rimessa di loro esclusiva proprietà) incompatibile con il concorrente uso della medesima cosa comune da parte degli altri condomini.

In primo luogo, meritevole di censura è stata ritenuta l'affermazione della Corte d'appello secondo cui la destinazione della cosa comune al transito anche veicolare in favore dei ricorrenti avrebbe determinato un’innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120 del Codice civile.

In proposito, è stata richiamata la decisione con la quale era stato escluso che costituisse un’innovazione vietata il restringimento di un viale d’accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria.

E’ stato quindi ricordato come secondo la giurisprudenza della stessa Corte, “la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto”. (Cass. civ. Sez. II, 23-10-1999, n. 11936; Cass. civ. Sez. II, 05-11-2002, n. 15460).

Il ricorso è stato accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata anche per un’evidente contraddizione.

La motivazione della decisione impugnata è stata ritenuta contraddittoria perché la Corte d’appello ha giudicato incompatibile il passaggio dell’auto non solo con la consolidata destinazione della cosa comune al passaggio pedonale, ma anche con il contemporaneo transito veicolare da parte degli altri condomini, quanto meno al fine di eseguire operazioni di carico e di scarico di merci, senza spiegare le ragioni per le quali quello che potrebbe costituire il pari uso della cosa comune sarebbe consentito agli altri condomini e non anche ai ricorrenti, i quali, in aggiunta alla posizione di comproprietari della cosa comune, rivestono la qualità di proprietari esclusivi dei locali che si aprono sulla cosa comune.

Se dunque un simile uso della cosa comune è stato ipotizzato dalla Corte d'appello a favore dei condomini, che potrebbero accedere all'androne condominiale non solo a piedi ma anche con autoveicoli per effettuare operazioni di carico e di scarico, non si vede perché l'uso analogo da parte dei ricorrenti sarebbe lesivo del pari uso della cosa comune e riconducibile alla nozione di innovazione vietata.

La cassazione della sentenza impugnata ha comportato il rinvio a diversa sezione della Corte d'appello di Napoli, la quale dovrà provvedere ad un nuovo esame dell'appello proposto dal Condominio, alla luce degli enunciati principi.
Fonte: Altalex


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