Fonte: Altalex     

Il lastrico solare, che funga da copertura di uno o più locali, di proprietà di un solo condomino, all’interno di un condominio c.d. “orizzontale”, non può essere considerato “bene condominiale”. Lo ha stabilito la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 22466 del 4 novembre 2010, con la quale la giurisprudenza si occupa dell’interessante fattispecie del condominio orizzontale, ovvero di quel particolare complesso edilizio che, a differenza del classico condominio che si sviluppa in verticale, si estende, per l’appunto, orizzontalmente.

Il condominio può essere definito come una particolare figura giuridica che esprime la coesistenza, nell’ambito della proprietà di edifici composti da più unità abitative, dell’insieme delle proprietà individuali di ciascun condomino e della comproprietà sui beni comuni. Tali beni sono elencati, a titolo indicativo, all’interno dell’art. 1117 c.c., nel quale si specifica che i beni comuni sono tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.

La sola tipologia del bene non può implicare una presunzione di condominialità. Come già sostenuto, in passato, dalle Sezioni Unite, l’art. 1117 c.c. non sancisce una presunzione legale di comunione delle cose elencate nei nn. 1, 2, 3, posto che deve tenersi sempre conto della destinazione particolare della cosa al fine di stabilire se la stessa rientri nella categoria delle cose comuni con la conseguenza che, ove per le sua caratteristiche strutturali, tale bene serva soltanto all’uso ed al godimento di una o più parti determinate dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, è da escludersi che ad essa possa riferirsi la normativa in questione.

Con specifico riferimento ai lastrici solari, l’orientamento dominante della giurisprudenza di legittimità esclude la configurabilità della presunzione legale di condominialità del lastrico, nel caso che lo stesso funga da copertura di uno o più locali di proprietà di un solo condomino. Nel caso in cui, come nella specie, ci si trovi in presenza di un condominio c.d. “orizzontale”, costituito da diverse unità immobiliari disposte a “schiera”, tenuto conto che ciascuno dei rispettivi lastrici assolve alla funzione di copertura del solo immobile sottostante e non anche degli altri, viene meno quella destinazione comune, di cui all’art. 1117 c.c..

Ciò precisato, il giudice nomofilattico afferma che, con particolare riferimento ad un lastrico solare che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. “condominio orizzontale”, né sia caratterizzato da unitarietà, strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione.

(Altalex, 6 dicembre 2010. Nota di Simone Marani)