Rendiconto alla mano, le famiglie più attente hanno già iniziato a pensarci. Controllando il numero di millesimi attribuiti al proprio appartamento e cercando di capire se tutto è corretto.
Dopotutto – potrebbe aver pensato qualcuno – se l'alloggio del quarto piano ha 39 millesimi, perché quello del piano di sopra ne ha solo 34, tanto più che il suo proprietario ha trasformato il balcone in veranda?
La differenza, in un palazzo con una trentina di appartamenti e il riscaldamento centralizzato, corrisponde a circa 250 euro di spese all'anno, e tanto basta a spiegare perché la questione sia così sentita.

Anche se bisogna ricordare che la materia condominiale – costantemente plasmata dalla giurisprudenza – mal si presta a risposte tranchant: ogni edificio ha i suoi millesimi (di proprietà, generali, per le scale, per il riscaldamento eccetera) e quelli di natura contrattuale non possono essere modificati a maggioranza, neppure dopo l'ormai celebre sentenza 18477/2010.
Ecco allora i dubbi e le incertezze. Ed ecco le oltre 450 domande arrivate al forum online abbinato alla Guida pratica «Le novità in condominio», in edicola con «Il Sole 24 Ore» di ieri.

Emblematico il caso su cui si è pronunciata la Cassazione con la sentenza 18486/2010, che riguarda diversi quesiti proposti dai lettori, alle prese con edifici nei quali – senza deliberazioni esplicite – ci si discosta abitualmente dai criteri di ripartizione delle spese fissati dal regolamento condominiale o dalle tabelle allegate.
Su questo punto, la Corte ha stabilito che il regolamento condominiale in "disuso" resta comunque valido fino alla sua modifica.
Nel caso specifico, un supermercato collocato al pianterreno di un condominio contestava la delibera che – modificando i criteri di ripartizione delle spese seguiti da oltre 20 anni – gli aveva addebitato costi relativi a porzioni immobiliari e a servizi di cui l'esercizio commerciale non fruiva in nessun modo.

Il condominio si era difeso spiegando che l'assemblea aveva semplicemente riapplicato, dopo anni di "disuso", i criteri sanciti dal regolamento ancora vigente, ma il tribunale e la corte d'appello (con motivazioni diverse) avevano dato ragione al supermercato.

La Cassazione, invece, ha ribaltato la questione, stabilendo che – in presenza di un regolamento condominiale – la ripartizione deve essere fatta in base alle sue regole, «a nulla rilevando che per molto tempo fossero stati utilizzati dal condominio altri criteri».
Ogni condomino, infatti, secondo la Corte di cassazione, ha sempre il potere di prendere l'iniziativa per l'eventuale revisione o modifica del regolamento vigente, ma fino a quando le variazioni non sono state effettuate si devono applicare tutte le disposizioni regolamentari esistenti.

LE PRIME RISPOSTE

Rettificabile la ripartizione per l'acqua del giardino
Anni fahanno completamente sbagliato a dividere i millesimi della ripartizione delle spese relative all'acqua del giardino condominiale.Unasignora che ha solo una striscia di giardino paga quasi il doppio rispetto al vicino che ha doppia esposizione e doppio giardino. Per la nuova ripartizione di questi millesimi è necessaria l'unanimità condominiale osolo la maggioranza?
Secondol'ultima giurisprudenza (Cassazione, Sezioni unite n. 18477/2010), lanuova ripartizionepuò essere approvataa maggioranza dei presenti in assembleaconalmenometà dei millesimi, anchese l'attuale suddivisione era contenuta in tabelle allegate al regolamentocontrattuale. Secondola precedente giurisprudenza occorreva l'unanimità,maancheunsolo condominopoteva ricorrere in tribunale per la revisione.

L'assembleacon unvoto puòrivedere le tabelle
L'assemblea ha il potere di rivedere la tabella millesimale stabilita da regolamento condominiale contrattuale?
Dasempre, le tabelle millesimali si possonorivedere nei casi previsti dall'articolo69delle disposizioni di attuazione del codice civile (errore di calcoloomodifiche rilevanti nella struttura dell'edificio). Tuttavia, a seguito della sentenza della Cassazione n. 18477/2010 le tabelle si possono modificare a maggioranza ai sensi dell'articolo 1136,comma2 (metàpiùuno degli intervenuti in assembleache rappresentinoalmeno500millesimi). Solo se le tabelle sonoredatte in deroga ai criteri di ripartizione delle spese fissati dal codice civile, è necessario per la modifica il consenso unanime:attenzione, però, perchéper capire quali siano le tabelle contrattuali sideve guardare alla loro "natura"enonsolo alla loro collocazione inunregolamento condominiale contrattuale.

Parametri confrontabili con i valori di mercato
È corretto verificare la congruità dei parametri millesimali raffrontandoli con i valori di mercato delle varie unità immobiliari? In pratica il rapporto di valore tra due unità deve ricontrarsi (con una minima percentuale di differenza) nelle quote millesimali?
Nella valutazione dei millesimi di appartamentidello stesso palazzo, piùche contare il valore dellazonae del tipo di fabbricato – desumibile per esempiodai borsini immobiliari – contano certi parametri (piano, esposizione, uso, area su cui hanno prospetto, luminosità, suddivisione interna dei locali), che vengono valutati dal professionista incaricato di redigere le tabelle. La legge non impone un criterio da seguire. Un metodo può essere quello contenuto nelle circolari dei Lavori pubblici n. 12480/1966 en. 2945/1993, che però si riferiscono all'edilizia popolare e non riguardano il non residenziale.

Sottotetto acquistabile per sè se l'accordo è unanimeSonoil proprietario di due appartamenti all'ultimo piano di un edificio. Non esistono altre proprietà che siano situate direttamente sotto il sottotetto. Vorrei sapere se é possibile acquisire le "quote" di sottotetto non di mia proprietá per trasformarlo in un secondo piano per gli appartamenti all'ultimo piano che già possiedo. Devo ottenere il consenso di tutti gli altri condomini? Solo della maggioranza?
Dalla domanda sembra di capire che il sottotetto è effettivamente di proprietà comune (come potrebbe anche non essere, nel caso i cui assolva all'esclusiva funzione di isolamento e protezione dell'appartamento all'ultimo piano dal caldo, dal freddo o dall'umidità e non sia agibile dalle scaleosia utilizzato per porre impianti comuni). Se è così, bisogna tener conto che la delibera in cui si decide la vendita a un solo condomino deve essere assunta all'unanimità.

Variazioni non retroattive sulle spese già deliberate
Una modifica in assemblea dei millesimi, presa non all'unanimità, può avere effetto retroattivo sulle spese, tanto straordinarie che ordinarie?
No, perché la modifica delle tabelle millesimali – avvenga essa a seguito di delibera assembleare o tramite l'autorità giudiziaria – ha comunque effetto costitutivo. Il che significache le nuove tabelle decorrono dal momento della loro approvazione o dal passaggio in giudicato della sentenza che conclude l'azione di revisione.

Laporta-finestra nondeve minare la stabilità dell'edificio
Dovendo ristrutturare un appartamento appena acquistato, vorrei trasformare in porta-finestra una delle finestre che affacciano su un balcone. Siccome il parapetto è in cemento, dall'esterno non si noterà alcuna differenza, ma l'amministratore mi ha detto che è assolutamente vietato. È vero?
Ogni condomino può utilizzare le particomuni dell'edificio per il miglior godimento della sua proprietà esclusiva ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, purché non alteri il decoro del condominio, rispetti le distanze legali, non impedisca il pari uso agli altri condomini e non mini la stabilità dell'edificio. Fatte salve queste condizioni, si può procedere. Si deve, però, verificare che una clausola contrattuale del regolamento non vieti in assoluto un'opera del genere.

Nessuna novità su «morosi» e ratenonversate
Nella riforma del condominio, ci sono novità in merito ai condomini morosi e al recupero delle rate non versate?
Il recupero coattivo delle quote scaduteva sempre effettuato a mezzo decreto ingiuntivo esecutivo richiesto per il tramite diunlegale. In assenza di adempimento al precetto è possibile attivare pignoramento mobiliare o immobiliare. La riforma della normativa non ancora approvata (Ddl As71, ora al Senato), prevede l'obbligo per l'amministratore di effettuare il recupero coattivo entro quattro mesi dalla scadenza dellequote dovute.

Costruisce il secondo ingresso senza chiedere il parere
Il mio vicino di casa ha diviso il suo appartamento in due più piccoli, in modo da affittarne uno. Ha lasciato una sola porta sul pianerottolo, ricavando un ingresso in cui si aprono due portoncini. Non ha chiesto nessun permesso al condominio: è giusto?
Se l'ingresso citato è all'interno del suo alloggio, non viene alterato il decoro dello stabile, né vengono a essere modificati i millesimi ad esso attribuiti. L'intervento, pertanto, è legittimo, considerato il potere assoluto di ogni proprietario sulle sue cose. Bisogna però verificare che il frazionamento sia conforme alle disposizioni urbanistiche comunali.

L'amministratorenonprocede verso il condomino indebitato
Nel nostro palazzo c'è un condomino che ha circa 7mila euro di spese arretrate. Ormai temiamo che non riuscirà più a saldare il debito, ma l'amministratore non vuole procedere con decreto ingiuntivo perché dice che non servirebbe a nulla, dato che questo condomino non ha denaro in banca, né lavoro, ma ha solo la casa.
L'amministratore ha il dovere-potere di agire giudizialemente nei confronti dei condomini morosi, al punto che la legge (articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile) gli consente di ottenere l'emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Il decreto ingiuntivo gli dà modo di procedere al pignoramento dell'immobile e alla successiva vendita dello stesso, partecipando poi al riparto del ricavato.

Divisione della spesa per l'impermeabilizzazione
Lavori di impermeabilizzazione di un cosiddetto lastrico solare di proprietà privata del condomino dell'ultimo piano, con 6appartamenti sottostanti. Come va divisa la spesa?
Secondol'articolo 1126 del Codice civile la spesa in questione va ripartita nel seguentemodo: – 1/3 della spesa a carico del condomino avente la proprietà esclusiva del lastrico solare;
– i restanti 2/3 a carico di tutti i condomini ai quali il lastrico solare serve (da copertura) in base ai rispettivi valori millesimali compreso il proprietario esclusivo del terrazzo tranne nell'ipotesi in cui quest'ultimo sia proprietario di un attico e non abbia, quindi, alcuna unità immobiliare coperta dal lastrico stesso.
Tutto quanto sopra, naturalmente, fatta salva l'esistenza di previsioni diverse contenute in un regolamento di condomini o rivestente natura contrattuale.

Quali sono le autorizzazioni per posizionare pannelli solari
Vorrei posizionare pannelli solari sul tetto del condominio ad uso acqua sanitaria, di che autorizzazioni condominiali ho bisogno?
Un primo problema è il decoro dell'edificio. Soprattutto se è basso, serbatoi esterni o pannelli che sporgano dalla copertura possono attentare all'unitarietà delle linee che ne caratterizzano la facciata. In tal caso non basta nemmeno un assenso a maggioranza dell'assemblea perché anche un solo condomino potrebbe ricorrere al giudice. Un secondo problema è l'estensione dei pannelli.Chi li installa, infatti, può appellarsi all'articolo 1102 del codice civile che consente l'uso, anche a proprio vantaggio esclusivo, delle parti comuni, purché non se ne alteri la destinazionee non si impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso. I limiti sono il pregiudizio alla stabilità e la sicurezza del fabbricato nonché al suo decoro architettonico e il fatto di arrecare danni alle proprietà individuali altrui. Quindil'ostacolo è soprattutto l'eccessiva estensione che impedisca l'uso ad altri del tetto (anche per mettervi delleantenne Tv, per esempio).Se non ci sono inciampi di questo tipo, il condomino può procedere anche senza l'assenso dell'assemblea e senza pagare indennità: la prudenza, comunque, consiglia di consultare lo stesso l'assemblea.

Il parcheggio dello stabile diventa «apagamento»
Il parcheggio del mio condominio è parte comunea tutti di condomini. Ogni condomino può usufruire di unparcheggio non identificato con precisione; l'amministratore vuole attribuire a ciascun condomino, che ne faccia richiesta, uno specifico parcheggio al prezzo di50euro all'anno. È una procedura corretta?
Non rientra nelle facoltà dell'amministratore decidere in tal senso: l'assemblea appositamente convocata potrebbe regolamentare differentemente l'uso della parte comune che,sarebbe opportuno, venisse assegnata in funzione del valore condominiale di ciascun condomino. Nella pratica, ad esempio, il proprietario di una cantina non può avere lo stesso diritto di parcheggio di un condomino proprietario di un appartamento.

Quali sono i rischi in caso di inadempienza fiscale
Se l'amministratore non chiede il codice fiscale del condominio, non fa la ritenuta del 4% sui lavori, e non invia il modello 770, cosa rischiano i residenti nel palazzo? Questi inadempimenti giustificano la sua revoca?
Il sostituto d'imposta è il condominio e non l'amministratore per cui le responsabilità sono di tutti i condomini dei quali lo stesso amministratore ha la sola rappresentanza. Si tratta di una attribuzione dell'amministratore (articolo 1130 del Codice civile ) per cui l'inadempienza è certamente causa per provvedere alla sua sostituzione. Il progetto di riforma che la commissione Giustizia del Senato sta discutendo evidenzia proprio «l'esecuzione degli adempimenti fiscali» che attualmente sono compresi nella corretta erogazione delle spese che comprende tale obbligo.

Fonte: http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-10-05/spese-condominiali-vale-regolamento-093809.shtml?uuid=AY9PNtWC