Nella comunione di prorietà indivisa, non diversamente da quanto è previo nel condominio degli edifici al quale si applica o le norme sulla comunione (art. 1139 cod. civ.), salvo quanto è ivi specificamente prescritto (in materia di regolamento, art. 1138 cod. civ.), i comunisti possono formare, ai sensi dell’art. 1106 cod. civ., un regolamento per l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune, che ha la funzione di disciplinare le modalità di uso, di organizzazione e di gestione dei beni e può pertanto essere adottato con la maggioranza prescritta dall’art. 1105 richiamato dall’art. 1106 citato. Sempre con tale maggioranza i comproprietari possono delegare a un terzo l’amministrazione, determinando ne i poteri e gli obblighi.

La natura regolamentare della delibera con cui la maggioranza si sia limitata a disciplinare l’uso e il godimento delle cose comuni non viene meno per il fatto che essa sia stata approvata all’unanimità anziché a maggioranza, atteso che in tal caso la delibera costituisce pur sempre espressione delle attribuzioni conferite all’assemblea per la gestione dei beni comuni; qualora invece le disposizioni esorbitano dalla potestà regolamentare attribuita alla maggioranza dei comunisti, in quanto incidono sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscono obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinano criteri di ripartizionedelle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali, la delibera deve essere approvata con il consenso di tutti i comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica: soltanto in tal caso i regolamenti hanno natura di contratto normativo plurisoggettivo, tenuto conto che, come correttamente ritenuto dalla sentenza impugnata, la compromissione di diritti non può collegarsi all’(eventuale) pregiudizio economico inerente alla gestione conferita all’amministratore,ma va determinata in relazione al contenuto dei poteri al medesimo conferiti: decisivo al riguardo è verificare se gli stessi esorbitano da quelli rientranti nelle attribuzioni dell’assemblea e che questa può delegare.

In definitiva la natura del regolamento deve esse re individuata in base al suo contenuto e non alla stregua delle modalità con cui è stato approvato ed è sempre in relazione alla natura – regolamentare o meno – della delibera che l’ha approvato che devono essere determinati i requisiti per la modifica del regolamento, tenuto conto che soltanto quelli aventi natura contrattuale possono essere modificati con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, mentre quelli che disciplinano la gestione delle cose comuni sono suscettibili di essere modificati dalla maggioranza alla quale quel potere è attribuito, anche se siano stati approvati all’unanimità.

Nella specie, la Corte di Cassazione (sent. n.13632/10) ha escluso la natura contrattuale del regolamento approvato all’unanimità, che aveva ad oggetto l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento delle cose comuni, stabilendo che la delibera per la modifica dello stesso non andava adottata all’unanimità, bensì a maggioranza.