L'acquirente di un immobile che, al momento della cessione non sia informato dell'ipoteca gravante sul bene, ha diritto al risarcimento. Ai fini dell'accoglimento della domanda, la rilevante probabilità di conseguenze pregiudizievoli si configura, infatti, come danno futuro immediatamente indennizzabile.

A precisarlo la sezione III civile della Cassazione con la sentenza n. 10072/10, che ha rivisitato un proprio precedente orientamento (sentenza n. 6123 del 2000, che aveva affermato la distinzione tra pericolo di danno e pericolo che determina un danno attuale, l'unico che poteva godere della tutela risarcitoria).

Nel caso affrontato dai giudici di legittimità, all'acquirente di un immobile, del quale il venditore aveva garantito (contrariamente al vero) la libertà da ipoteche, era stato domandato il pagamento del credito garantito dall'ipoteca ed aveva subito, inoltre il pignoramento del bene acquistato.

In casi del genere – ha sostenuto la Cassazione – si configura un danno futuro immediatamente risarcibile nei confronti del venditore e del notaio, non essendo necessario che il terzo acquirente abbia già pagato il creditore ipotecario, o gli abbia rilasciato il bene, o lo abbia liberato dall'ipoteca ovvero abbia subito l'espropriazione.

I giudici di legittimità hanno fatto proprio una tesi della dottrina secondo cui «la certezza che deve sussistere per rendere risarcibile il danno futuro non è la stessa di quella che caratterizza il danno presente».

Conseguentemente, in ambito risarcitorio, il danno futuro rispetto al momento della decisione non può essere mai declinato in termini di assoluta certezza (riferibile, unicamente, al pregiudizio già completamente verificatosi al momento del giudizio), essendo sufficiente la fondata attendibilità che esso appaia come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocamente sintomatici di quella probabilità, secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto.

La richiesta di pagamento da parte del creditore ipotecario del venditore fallito ed il pignoramento del bene acquistato dal terzo sono state ritenute circostanze idonee a configurare un danno futuro a carico dell'acquirente, essendo irrilevante la possibilità che, per qualunque remota ragione, le conseguenze pregiudizievoli possano, poi, non verificarsi. Tale possibilità, infatti, «non varrebbe a giustificare – chiarisce la sentenza – una soluzione che si risolvesse in un diniego di tutela a favore del soggetto in buona fede, in difetto di quella tutela esposto addirittura al rischio della perdita del bene acquistato (si pensi al caso di incapacità economica di un ricorso al credito in funzione del pagamento del creditore ipotecario)».

Così il danno subito dall'acquirente in buona fede (pari alla somma corrispondente a quella per la quale l'ipoteca risulti iscritta) può trovare causa efficiente sia nell'inadempimento contrattuale del notaio (contratto d'opera professionale), per non avere questi svolto gli accertamenti del caso, sia nei confronti del venditore (contratto di compravendita), per aver taciuto al compratore la presenza dell'iscrizione ipotecaria di cui aveva garantito l'assenza. Entrambi i soggetti saranno responsabili, solidalmente, nei confronti del terzo acquirente del risarcimento del danno futuro dallo stesso subito.